房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目通常都有涉及地下車庫，這個部分是否需要分攤土地成本，長期以來存在爭議，給企業(yè)的會計核算、涉稅處理都帶來困擾。嘗試分析如下：
一、成本分攤的基本原則
《關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知》 （財會[2013]17號）中對于成本分攤問題做過這樣的描述：
第三十四條 企業(yè)所發(fā)生的費用，能確定由某一成本核算對象負擔的，應(yīng)當按照所對應(yīng)的產(chǎn)品成本項目類別，直接計入產(chǎn)品成本核算對象的生產(chǎn)成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應(yīng)當選擇合理的分配標準分配計入。
項目中的住宅、商鋪、寫字樓都共同負擔了土地成本，因此必須分攤，但地下車位是否負擔了土地成本？有人講地下車位也是建在土地之上，但這并不是理由。真實的原因應(yīng)追溯到土地成本的構(gòu)成原則。
二、土地成本的容積率因素
土地出讓金的計算通常同很多因素有關(guān)聯(lián)，如土地使用性質(zhì)、土地面積，還有土地容積率。容積率決定了未來土地上可以建設(shè)的房屋面積，直接影響開發(fā)商的收益，因此土地如果調(diào)整容積率，也必然涉及出讓金補繳。
如《國土資源部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補繳的土地出讓價款。
三、地下車位是否影響容積率？
根據(jù)上面分析，地下車位如果影響容積率，應(yīng)當分攤土地成本，如果未影響容積率，不應(yīng)當分攤土地成本。關(guān)于這個問題，各地政府部門在審批項目時可能有差異，但絕大多數(shù)地方政府規(guī)劃部門在審批時并未將地下車位面積計入容積率。所以，地下車位面積通常屬于總建筑面積，但不屬于計容面積。關(guān)于這個問題，在企業(yè)規(guī)劃審批中可以清晰區(qū)分。
因此，我們可以得出結(jié)論，如果地下車位不計入計容面積，不需要分攤土地成本；如果計入計容面積，應(yīng)當分攤土地成本。當然，還要考慮地下車位是否對外銷售，如果不對外銷售，作為公共配套，不涉及成本單獨分攤問題，如果對外銷售，應(yīng)作為單獨成本對象，分攤對應(yīng)成本。
這個原則會對企業(yè)會計處理、所得稅處理和土地增值稅處理都帶來深遠的影響，尤其是對于土地增值稅處理。
四、對外銷售的地下車位分攤土地成本對于土地增值稅的影響
地下車位如果對外銷售，無論有無獨立產(chǎn)權(quán)，通常界定為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，參與正常土地增值稅清算，而且在清算中和商鋪、寫字樓、公寓等并入其他商品房類別統(tǒng)一計算增值額。(各地的執(zhí)行口徑不同，具體請按主管稅局的要求處理 )
對于具體企業(yè)項目而言，地下車位分攤土地成本最終對于土地增值稅必然產(chǎn)生 ，如果分攤，則更多土地成本被計入了其他商品房扣除項目之中，如果不分攤，更多土地成本被計入了住宅扣除項目之中。至于哪個部分在清算中更需要分攤成本，各個項目時有差異的。
但我們認為，無論企業(yè)是否有沖動將土地成本在地下車位進行分攤，均應(yīng)遵循容積率的標準進行衡量。計容面積內(nèi)分攤，不在計容面積內(nèi)不分攤。
